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29 March 2023

SPESE DI MANUTENZIONE -Parte 2

Le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione sono suddivise in spese ordinarie (di natura ricorrente, necessarie per mantenere i beni in buono stato di funzionamento) o spese straordinarie (di natura non ricorrente, comportano un significativo aumento di produttività o di vita utile del bene).

Manutenzioni e riparazioni su beni di terzi

Le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione ordinarie su beni di terzi:

• Sono deducibili interamente nell’esercizio in cui sono sostenute, a differenza di quelle su beni propri che subiscono il limite del 5%.
• Non applicano l’Art. 102 comma 6 del TUIR, poiché tale disposizione attiene ai soli costi sostenuti su beni di proprietà della società, iscritti nel registro dei beni ammortizzabili.
• Sostenute su un bene in leasing si deducono per intero nell’esercizio di competenza, anche se il bene viene successivamente riscattato o il contratto viene ceduto.

Dal punto di vista contabile, le manutenzioni ordinarie sostenute su beni di terzi seguono la stessa disciplina applicata ai beni di proprietà: esse vanno rilevate ed imputate in conto economico in base al principio di competenza e vengono classificate tra i costi della produzione nella voce “B7 Costi per servizi”.

Manutenzione su beni di terzi (B.7 CE)                  a                   Debiti vs fornitori (D.7 SP)

Le spese di manutenzione straordinaria aventi utilità pluriennale su beni di terzi:

• Sono deducibili ai sensi dell’ 108 comma 1 del TUIR, quindi “le spese relative a più esercizi sono deducibili nel limite della quota imputabile a più esercizi”.
• Secondo l’OIC 24 e l’OIC 16, devono essere imputate alla voce I.7 – Altre immobilizzazioni immateriali quando non sono separabili dai beni in relazione ai quali sono state sostenute non avendo una propria autonomia funzionale. In questo caso il costo va ripartito nel periodo più breve tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo di locazione, tenuto conto dell’eventuale periodo di rinnovo se dipendente dal conduttore. Nel caso di scadenza anticipata del contratto di locazione, le quote residue si renderanno interamente deducibili nell’esercizio in cui si verificherà la cessazione del rapporto.
• Devono essere invece imputate alla voce II – Immobilizzazioni materiali, nella specifica categoria di appartenenza, quando sono separabili e dotati di autonoma funzionalità cosicché al termine della locazione possono essere rimossi ed utilizzati autonomamente. per queste spese, imputate alle specifiche immobilizzazioni si applicano le aliquote di ammortamento previste per specifica categoria.

Dal punto di vista contabile, le manutenzioni straordinarie sostenute su beni di terzi rientrano tra le relative immobilizzazioni:

Altre immobilizzazioni immateriali (B.I.7 SP)                  a                   Debiti vs fornitori (D.7 SP)

        Immobilizzazioni materiali (B.II SP)                          a                   Debiti vs fornitori (D.7 SP)

• Sono a carico del proprietario del bene ( 1575 e Art. 1576 c.c.), insieme alle riparazioni urgenti che il conduttore fosse costretto a sostenere (Art. 1577 c.c.).
• Le spese per migliorie su beni di terzi, secondo le sentenze n. 6288/2018 e n. 16223/2018, come sono le manutenzioni straordinarie su un immobile condotto in locazione, secondo la Cassazione possono essere dedotte dal reddito d’impresa in funzione della durata del contratto, tenendo in considerazione solo la prima scadenza naturale, e non anche quella di rinnovo. Secondo il principio di derivazione rafforzata, le migliorie su beni di terzi assumono rilevanza fiscale in base alla qualificazione della spesa in bilancio.

Le spese di manutenzione e riparazione straordinaria sostenute prima della decorrenza del contratto di locazione sono indeducibili, se su questo nulla viene detto circa precedenti lavori del subentrante conduttore. L’Iva relativa alle spese di manutenzione straordinaria sostenute dal conduttore su beni di terzi:

• Non è detraibile quando: contrattualmente le spese sono a carico del locatore, avviene la demolizione o ricostruzione di un fabbricato in affitto, vengono svolte radicali opere edili, si tratta di beni detenuti in comodato (se non sussistono diverse decisioni contrattuali), se il locatario ristruttura completamente il fabbricato affittato per svolgervi l’attività professionale.
• È detraibile quando: contrattualmente le spese risultano poste a carico del conduttore. Inoltre, secondo il principio di inerenza, l’esercente attività di impresa può dedurre dal proprio reddito i costi sostenuti per lavori di ristrutturazione o manutenzione di un immobile di proprietà di terzi, a condizione che sussista il requisito dell’inerenza, inteso come presenza di un nesso di strumentalità, anche solo potenziale, tra il bene e l’attività svolta dal contribuente.

Pezzi di ricambio e difettosi

Il criterio di contabilizzazione dei pezzi di ricambio dipende da fattori diversi, come la rilevanza degli importi, le quantità giacenti, la velocità di rotazione, l’utilizzo dei cespiti, ecc. In base all’OIC 16, i pezzi di ricambio possono essere classificati in:

• Pezzi di basso costo unitario e di uso ricorrente

Si tratta di prezzi che originano un carico costante al Conto Economico e il cui valore a fine esercizio non è significativo. Questi pezzi vengono rilevati solitamente come spese al tempo dell’acquisto e devono essere sommate alle spese di manutenzione ordinaria per la verifica del limite del 5%.

• Pezzi di ricambio di rilevante costo unitario e di uso non ricorrente

Si tratta di pezzi solitamente non utilizzati per lungo tempo che costituiscono però una dotazione necessaria dell’impianto. Questi materiali vengono classificati tra le immobilizzazioni materiali, quindi sono soggetti ad ammortamento a partire dallo stesso esercizio dal quale decorre l’ammortamento del bene principale.

• Pezzi di rilevante costo unitario e di uso molto ricorrente

Si tratta di pezzi che verranno utilizzati in breve tempo, ma che a fine esercizio hanno valore globale significativo, perciò vengono capitalizzati. Il consumo di tali pezzi, dato da rimanenze “iniziali + acquisti – rimanenze finali”, deve essere sommato alle spese di manutenzione ordinaria per la verifica del limite del 5%.

Quando avviene il ritiro dei pezzi difettosi, in seguito a una manutenzione (appalto di servizi o contratto d’opera) possono presentarsi due casi differenti:

1. Il pezzo sostituito viene valorizzato, quindi il corrispettivo del servizio è fissato al netto del valore assegnato ai beni ritirati (due operazioni distinte, con conseguente doppia annotazione)
2. Il pezzo sostituito non viene valorizzato, di conseguenza la consegna del pezzo non è da assoggettare ad Iva.

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