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19 July 2023

LEASE-BACK

Il lease-back è una particolare forma di finanziamento di un’azienda che consiste in un contratto di vendita di un bene stipulato tra il soggetto che lo possiede e l’istituzione finanziaria che contestualmente lo assegna in locazione finanziaria (o leasing finanziario) al cedente. L’impresa proprietaria vende un bene alla società di leasing che contestualmente concede in leasing il cespite all’impresa venditrice, la quale corrisponde i canoni pattuiti con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto al termine della durata del contratto, mediante il pagamento del prezzo stabilito per il riscatto. La cessione del bene alla società finanziaria genera plusvalenza o minusvalenze.

L’Amministrazione finanziaria italiana impone di considerare le operazioni di lease-back, in ambito immobiliare, nell’autonomia delle sue due componenti: da un lato, la cessione del bene a favore della società di leasing; dall’altro, la concessione del bene in leasing a favore del cedente-utilizzatore. Secondo questa impostazione, l’operazione di lease-back si compone di tre diversi contratti:

1. Il contratto di cessione immobiliare stipulato a favore della (futura) società locatrice;
2. Il contratto di locazione finanziaria che la società acquirente stipula con l’utilizzatore (ex titolare del bene) e con il quale attribuisce a quest’ultimo il godimento dell’immobile;
3. Il riscatto del bene oggetto di leasing, che si configura ove l’utilizzatore, al termine del contratto di leasing, eserciti l’opzione per l’acquisto.

Con riguardo all’IVA, la giurisprudenza si è pronunciata nel senso di ritenere che le operazioni di lease-back costituiscano un’unica operazione che non può essere qualificata come una cessione di beni, bensì come un’operazione di finanziamento. Questa impostazione presuppone che il trasferimento della proprietà del bene dall’utilizzatore alla società di leasing, funzionale alla contestuale concessione in leasing del bene all’utilizzatore, senza soluzione di continuità nel possesso e utilizzo da parte di quest’ultimo, non costituisce un’operazione rilevante ai fini IVA.

L’art. 2425 bis c.c. stabilisce che la plusvalenza da cessione del bene in lease back è ripartita in funzione della durata del contratto di locazione. Nello specifico, la plusvalenza viene iscritta nel conto economico a partire dal momento in cui decorre il contratto di retro-locazione finanziaria ed è ripartita, mediante la tecnica dei risconti, per la durata del contratto. Dal punto di vista fiscale, l’imputazione contabile assume piena rilevanza fiscale, con esclusione delle microimprese, che non hanno optato per la redazione del bilancio in forma ordinaria, che non applicano il principio di derivazione rafforzata, rimangono fermi gli orientamenti (contrastanti) formulati in riferimento al regime previgente.

Dal punto di vista contabile, del cedente:

Diversi                                                                                                                   Diversi

Crediti vs società locatrice                                              a                                        Immobilizzazioni

F.do amm.to immobilizzazioni                                                                                  IVA a debito

Plusvalenza

Alla ripartizione della plusvalenza:

Plusvalenza                                                   a                                         Risconti passivi

Il documento OIC 12, nella sua versione del 2014, richiedeva di illustrare in Nota integrativa: la metodologia adottata per il risconto della plusvalenza originariamente determinatasi; l’effetto determinato dal complesso di tali appostazioni sul risultato netto dell’esercizio e sul patrimonio netto.

Se dall’operazione di lease back emerge una minusvalenza:

• Nel caso in cui la vendita è effettuata a valore di mercato, essa va imputata interamente a costo dell’esercizio all’atto di compravendita, in quanto configura una perdita durevole di valore;
• Nel caso in cui la cessione è effettuata ad un valore di mercato, la perdita da imputare all’esercizio è pari alla differenza tra il valore netto contabile ed il prezzo di mercato, mentre la residua differenza va spalmata per la durata del contratto in quanto costituisce una sorta di integrazione dei minori importi dei canoni di leasing.

Dal punto di vista fiscale, al contrario della plusvalenza che assume piena rilevanza, la minusvalenza è deducibile ex Art. 101 Tuir. In riferimento al regime fiscale previgente, cui continuano a fare riferimento la microimprese che non hanno optato per la redazione del bilancio in forma ordinaria, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che la minusvalenza emergente “a valore di mercato” è deducibile nell’esercizio di competenza nei limiti dell’importo imputato a Conto economico.

In caso di minusvalenza, quindi se il prezzo di cessione è inferiore al valore residuo del bene, al momento della vendita:

Diversi                                                                                                                   Diversi

Crediti vs società locatrice                                              a                                        Immobilizzazioni

F.do amm.to immobilizzazioni                                                                                  IVA a debito

Minusvalenza

Scrittura contabile successiva:

Risconti attivi                                                   a                                           Minusvalenza

Nel caso di acquisto finale, quest’ultimo viene rilevato secondo le regole ordinarie. Quindi, per le società locatrici che redigono il bilancio secondo il Codice civile i beni oggetto di locazione finanziaria sono iscritti tra le attività patrimoniali. La scrittura contabile è:

Diversi                                                  a                                  Debiti vs società utilizzatrice

Immobilizzazioni

Iva a credito

Contratti aventi per oggetto immobili

Riguardo i contratti aventi per oggetto immobili, l’obbligo di effettuare lo scorporo tra il valore del terreno e quello del fabbricato ex art. 36 c. 7 ss. del DL 223/2006 è previsto solo ai fini della determinazione della quota deducibile degli ammortamenti e dei canoni di leasing, e non anche ai fini della relativa plusvalenza da cessione, la quale è, quindi, determinata in misura pari alla differenza tra il corrispettivo pagato e il costo fiscalmente riconosciuto dell’area comprensiva del fabbricato. Al fine di scorporare la quota indeducibile del canone leasing riferita al terreno sottostante e pertinenziale, occorre distinguere tra:

• Lease-back di un terreno, ceduto dall’impresa ad una società di leasing, la quale vi costruisce un edificio e successivamente lo concede in locazione finanziaria alla medesima impresa cedente. In base al principio di equivalenza tra l’acquisto di un terreno in leasing o in proprietà, pur in assenza di specifici chiarimenti da parte dell’AE, si ritinte che, ai fini del calcolo della quota parte indeducibile dei canoni riferiti al terreno, si possa fare riferimento all’originario costo d’acquisto del terreno da parte dell’utilizzatore.
• Lease-back di un fabbricato, alienato dall’impresa proprietaria alla società di leasing, dalla quale lo riceve in retro-locazione sulla base di un contratto di locazione finanziaria. Considerata la piena efficacia, da un punto di vista giuridico e tributario, dell’operazione di vendita, si ritiene che la quota parte indeducibile dei canoni riferiti al terreno vada calcolata in base al valore pattuito nel contratto di compravendita tra l’impresa proprietaria e la società di leasing.

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