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18 October 2023

LE CAPARRE

Nel contesto dei contratti preliminari o promesse di vendita, è importante prestare particolare attenzione alla formulazione delle clausole relative al pagamento di una caparra. Il versamento di una somma in assenza di accordo scritto può far nascere dubbi sulla natura della caparra. Inoltre, non è corretto inserire nei contratti preliminari la dicitura “a titolo di caparra e principio di pagamento” relativa al versamento, in quanto comporta l’assoggettamento ad Iva della somma versata.

Possiamo distinguere due tipologie di caparre:

• La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è la somma di denaro o la quantità di altri beni fungibili che una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto, quale corrispettivo del diritto di recesso pattuito nel contratto stipulato dalle stesse parti.
  La caparra penitenziale presuppone un accordo che attribuisca a una o entrambe le parti la possibilità di recedere dal contratto, ai sensi dell’ 1373c.c.: se le parti hanno pattuito convenzionalmente tale possibilità e hanno disposto che tale diritto non sia gratuito bensì abbia un prezzo, consegnando tale valore al momento della conclusione del contratto, si configura una caparra penitenziale. Nel caso in cui la parte che ha dato la caparra decida di ritirarsi, perderà l’importo o i beni fungibili che ha consegnato come caparra. D’altra parte, se è la parte che ha ricevuto la caparra a decidere di annullare il contratto, sarà obbligata a restituire il doppio dell’importo o del valore dei beni che ha ricevuto come caparra. Queste disposizioni mirano a fornire un incentivo per evitare recesso unilaterali senza giustificazione e a proteggere gli interessi delle parti coinvolte nel contratto. Inoltre, la caparra penitenziale, in quanto avente funzione di predeterminazione del danno, è esclusa da Iva ed è soggetta ad imposta di registro del 3%.

• La caparra confirmatoria (art.1385 c.c.) ha l’obbiettivo principale di rafforzare gli obblighi contrattuali e di impegnare maggiormente le parti coinvolte. Nel caso in cui il contratto vada a buon fine la caparra verrà restituita o considerata a titolo di acconto. Tuttavia, se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte ha diritto a trattenere la stessa. Se, invece, è la parte che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente, essa deve restituire il doppio della caparra stessa. Si riserva la facoltà alla parte non inadempiente di chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione con determinazione di maggiori danni. I versamenti espressamente effettuati a titolo di caparra confirmatoria non sono soggetti a fatturazione; la ricevuta deve essere assoggettata a bollo. Per quanto riguarda l’imposta di registro, i contratti preliminari sono soggetti a registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione (art. 10 Tariffa, Parte I), a tassa fissa, attualmente di 200,00 €, inoltre in presenza di una caparra, si paga l’imposta proporzionale dello 0,50 %. L’imposta proporzionale pagata sarà imputata all’imposta principale eventualmente dovuta in sede di registrazione del contratto definitivo. Quando il contratto preliminare menziona solamente la parola “caparra”, ciò si riferisce implicitamente alla caparra confirmatoria. Se invece il contratto utilizza termini come “pagamento” o simili, allora si intende trattarsi di un acconto. La caparra confirmatoria concorrerà alla formazione della base imponibile al momento della stipulazione dell’atto o anteriormente qualora venisse trasformata in acconto.

La caparra penitenziale e la caparra confirmatoria, entrambe consegnate fisicamente al momento della conclusione del contratto, si differenziano perché la seconda è concepita come una forma di protezione contro un possibile inadempimento dell’altra parte, non come il prezzo del recesso.
Nel caso della caparra confirmatoria, il destino della caparra è legato all’adempimento o al mancato adempimento dell’obbligazione cui la clausola si riferisce, e dipende da quale delle due parti non adempie, non dalla semplice scelta di una delle parti di recedere dal contratto. In altre parole, la caparra confirmatoria serve come strumento di compensazione nel caso in cui una delle parti non adempia alle proprie obbligazioni contrattuali, mentre la caparra penitenziale è orientata verso l’effettiva volontà di recesso da parte di una delle parti del contratto.

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