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18 September 2024

LA CONTABILIZZAZIONE DEI FABBRICATI E LO SCORPORO DEI TERRENI

La corretta gestione contabile dei fabbricati richiede un’attenta considerazione delle conseguenze fiscali legate alla determinazione del valore teorico dell’area su cui sorge l’immobile. Questo valore deve essere evidenziato contabilmente in modo separato e non è soggetto ad ammortamento, poiché si considera che non perda mai valore. Dal punto di vista fiscale, il Legislatore ha stabilito regole forfettarie per la determinazione del valore del terreno; se queste non corrispondono a quelle contabili, sarà necessario gestire due sistemi paralleli.

L’inserimento a bilancio dei fabbricati

L’articolo 2424 del codice civile stabilisce che le immobilizzazioni materiali devono essere registrate nell’attivo dello stato patrimoniale sotto la voce BII, che include, tra le altre, la voce 1) relativa a terreni e fabbricati.

Secondo il documento OIC 16, questa voce può comprendere:

• Terreni, come pertinenze fondiarie degli stabilimenti, terreni su cui sorgono i fabbricati, fondi agricoli, moli, ormeggi, banchine, cave, terreni estrattivi e sorgenti.
• Fabbricati strumentali all’attività della società, tra cui edifici industriali, opere idrauliche, silos, piazzali, recinzioni, autorimesse, uffici, oleodotti, opere di urbanizzazione, e fabbricati ad uso amministrativo, commerciale o di magazzino.
• Fabbricati non strumentali, ma che:

1. rappresentano un investimento finanziario;
2. sono posseduti in base a normative statutarie o leggi (ad esempio, immobili residenziali, termali, sportivi, e strutture educative);
3. sono accessori agli investimenti strumentali (ad esempio, villaggi residenziali per il personale).

• Costruzioni leggere.

Va sottolineato che, nel bilancio finale depositato al Registro delle Imprese, terreni e fabbricati sono inclusi in un’unica voce complessiva, mentre il dettaglio discusso qui riguarda il piano dei conti.

Il costo da iscrivere a bilancio

L’iscrizione avviene al costo effettivamente sostenuto per l’acquisizione del bene, inclusa l’eventuale IVA indetraibile e al netto degli sconti incondizionati. Il costo comprende anche oneri accessori, che nel caso dei fabbricati possono includere:

• costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto;
• tasse per la registrazione dell’atto di acquisto;
• costi per la stipula di un eventuale preliminare di acquisto;
• onorari per la progettazione dell’immobile;
• costi per opere di urbanizzazione primaria e secondaria obbligatorie a carico del proprietario;
• compensi di mediazione.

In generale, il valore del bene include anche elementi strutturalmente connessi al suolo e alle costruzioni che ne aumentano l’utilità e la qualità, come impianti elettrici, idrico-sanitari, di aerazione e climatizzazione, ascensori, montacarichi e pannelli solari integrati nel tetto e nelle pareti. Questi aspetti devono essere considerati per calcolare la corretta percentuale di ammortamento, seguendo il metodo del “component approach”.

Secondo il documento OIC 16, se l’immobilizzazione materiale include componenti, pertinenze o accessori con una vita utile diversa da quella del cespite principale, l’ammortamento di tali componenti deve essere calcolato separatamente, a meno che ciò non sia praticabile o significativo. Ad esempio, se un ascensore ha una vita utile inferiore a quella dell’edificio, un calcolo distinto dell’ammortamento risulta più corretto e facilita la contabilizzazione al momento della sostituzione del componente.

L’ammortamento

Il costo delle immobilizzazioni materiali, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio, in relazione alla loro residua possibilità di utilizzazione. La quota di ammortamento per ciascun esercizio si riferisce alla ripartizione del costo sostenuto sull’intera durata di utilizzo.

Tutti i cespiti sono soggetti ad ammortamento, ad eccezione di quelli la cui utilità non si esaurisce, come i terreni e le opere d’arte. Se il valore dei fabbricati include anche quello dei terreni su cui si trovano, è necessario scorporare il valore del fabbricato, anche attraverso stime, per determinare il corretto ammortamento.

I fabbricati considerati come investimento di mezzi finanziari da parte della società non sono ammortizzati se il valore residuo è pari o superiore al valore netto contabile. In caso contrario, il loro piano di ammortamento segue le stesse regole delle altre immobilizzazioni materiali.

I terreni non sono soggetti a ammortamento, a meno che non abbiano un’utilità destinata a esaurirsi, come nel caso di cave o discariche. Si presenta la questione di determinare il valore di un terreno per un fabbricato non “cieloterra”, come un ufficio in una palazzina.

Il documento OIC 16 non fornisce indicazioni specifiche in merito, mentre l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che lo scorporo debba essere effettuato anche per le singole unità immobiliari all’interno di un fabbricato. Sul piano civilistico, sarebbe più corretto riconoscere l’assenza di un terreno, ma molte aziende si adeguano alle richieste fiscali effettuando lo scorporo.

Pertanto, il principale problema è individuare il corretto valore da attribuire al terreno, soprattutto nel caso di acquisto di un fabbricato già edificato. I principi contabili richiedono stime elaborate da professionisti del settore. Invece, il Fisco adotta metodi forfettari, come stabilito dal D.L. 223/2006, per isolare dal valore fiscalmente riconosciuto quello relativo:

• alle aree occupate dalla costruzione;
• alle aree pertinenziali.

Di conseguenza, il valore del terreno è stabilito in una quota pari alternativamente:

• al 20% del costo del fabbricato; oppure
• al 30% se si tratta di un fabbricato industriale.

In sintesi, il Fisco richiede che il valore attribuito al terreno sia il maggiore tra quello esposto in bilancio e quello ricavato dalle percentuali sopra indicate.

Si definiscono fabbricati industriali quelli destinati alla produzione e trasformazione dei beni, considerando la specifica destinazione e ignorando la classificazione catastale o contabile. Pertanto, non rientrano in questa categoria i fabbricati destinati a attività commerciali, come negozi o depositi di merci.

Per determinare se un fabbricato è strumentale, non ha rilevanza la sua categoria catastale. Nel caso di fabbricati destinati ad attività miste (industriali e non), lo scorporo deve essere effettuato utilizzando la percentuale (20% o 30%) relativa all’attività prevalente in base ai metri quadri occupati.

Se parti del fabbricato sono dedicate a attività promiscue, è necessario adottare criteri oggettivi, come il numero di addetti impiegati in ciascuna delle attività.

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