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23 October 2024

AFFITTO D’AZIENDA

L’affitto d’azienda è un contratto di tipo consensuale, sinallagmatico e ad esecuzione continuata, in cui un soggetto, definito concedente, cede a un altro soggetto, chiamato conduttore, il diritto di utilizzare e fruire di un insieme di beni organizzati per lo svolgimento di un’attività produttiva.

Non essendo disciplinato in modo organico dal Codice civile, è necessario fare riferimento alle norme generali sull’affitto, sull’usufrutto d’azienda e sulla cessione d’azienda per definire le relative regole.

Oggetto dell’affitto d’azienda

L’oggetto dell’affitto d’azienda può riguardare l’azienda nel suo insieme oppure una sua parte specifica, in quest’ultimo caso si parla di affitto di “ramo d’azienda”.

È importante anche distinguere tra le situazioni in cui si configura un affitto dell’azienda nel suo complesso e quelle in cui il godimento si riferisce a singoli beni produttivi che compongono l’azienda stessa.

Affitto di immobile o affitto d’azienda

Una questione frequentemente affrontata nella pratica riguarda la possibilità di qualificare come cessione o affitto d’azienda la cessione o affitto di un immobile, soprattutto se accompagnata dal trasferimento di alcuni elementi accessori.

Questa distinzione tra le due fattispecie ha implicazioni rilevanti, poiché determina differenze significative nelle norme e nelle regole applicabili.

In merito al criterio distintivo tra cessione/affitto d’azienda e locazione d’immobile, la giurisprudenza di legittimità si è orientata come segue:

• Si configura l’affitto d’azienda quando l’oggetto del contratto consiste in un complesso unitario di beni, organizzati per la produzione di beni e servizi. In questo caso, l’immobile deve trovarsi in uno stato di interdipendenza e complementarità con gli altri beni. Al contrario, si parla di locazione d’immobile quando l’immobile è l’oggetto principale del contratto, con una funzione prevalente rispetto ad altri beni accessori, che non siano collegati da un vincolo unificatore per scopi produttivi.
• La locazione d’immobile si verifica anche nel caso in cui, al momento della concessione in godimento, non ci sia un’organizzazione del complesso di beni per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dal fatto che tale organizzazione venga poi realizzata dall’avente causa.
• Si ha affitto di beni produttivi quando i beni non sono organizzati in un complesso unitario finalizzato alla produzione.
• Infine, si parla di cessione del contratto di locazione immobiliare (e non di cessione d’azienda) quando l’immobile locato viene trasferito insieme al suo avviamento.

Forma del contratto di affitto di azienda

L’art. 2556 c.c. riguarda la forma dei contratti relativi al trasferimento della proprietà o al godimento dell’azienda e alla loro opponibilità ai terzi. In particolare, stabilisce:

• Al comma 1, che per le imprese soggette a registrazione, i contratti di trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda devono essere redatti per iscritto. Tuttavia, restano validi i requisiti formali stabiliti dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda o in base alla natura specifica del contratto;
• Al comma 2, si afferma che gli atti di cessione o affitto d’azienda, riguardanti imprese registrate presso il Registro delle imprese, devono essere iscritti in tale Registro. Per farlo, gli atti devono essere redatti in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, e devono essere depositati per l’iscrizione entro 30 giorni a cura del notaio che ha autenticato l’atto.

Pertanto, per l’affitto d’azienda di imprese soggette a registrazione, è richiesta la forma scritta esclusivamente come prova e non come condizione di validità. Tuttavia, la necessità di atto pubblico o scrittura privata autenticata per la registrazione rappresenta un requisito formale essenziale per la corretta circolazione di un complesso aziendale.

Successione nei contratti

La normativa relativa alla successione nei contratti in caso di cessione di azienda si applica anche all’affittuario per tutta la durata dell’affitto.

Di conseguenza, salvo diverse pattuizioni, l’affittuario subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda, a condizione che tali contratti non siano di natura personale. Il terzo contraente ha il diritto di recedere dal contratto entro tre mesi dalla comunicazione del trasferimento, se esiste una giusta causa, fatto salvo il diritto di responsabilità del concedente.

Il subingresso del cessionario o affittuario in tutti i contratti stipulati dal cedente o affittante per l’esercizio dell’azienda ceduta o affittata si considera:

• Automatico (o naturale), poiché avviene automaticamente per il solo fatto della cessione o affitto del complesso aziendale. Questo subingresso è efficace al momento del trasferimento, sia tra le parti che nei confronti del contraente ceduto.
• Non necessario, in quanto le parti possono escludere esplicitamente, tramite una specifica clausola contrattuale, la successione nei contratti, senza che ciò comprometta la validità della cessione o affitto d’azienda.

Successione nei crediti e debiti relativi all’affitto di azienda

In assenza di un espresso rinvio normativo, la disciplina prevista dagli artt. 2559 e 2560 c.c., riguardante i crediti e i debiti dell’azienda ceduta, non si applica in caso di affitto d’azienda.

Pertanto:

• Non è possibile invocare la regola del subentro dell’affittuario nei crediti del concedente, anche in mancanza di notifica al debitore ceduto o di sua accettazione.
• Per quanto riguarda i debiti delle aziende affittate che sono antecedenti alla stipula del contratto di affitto, salvo diverso accordo tra le parti, risponderà esclusivamente il concedente, mentre l’affittuario non avrà responsabilità in merito.

Divieto di concorrenza

Il divieto di concorrenza stabilisce che chi cede l’azienda deve astenersi, per un periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’avviare una nuova impresa che, per oggetto, ubicazione o altre circostanze, possa attrarre la clientela dell’azienda ceduta. Questo divieto si applica anche nel caso di affitto d’azienda, imponendo al concedente di rispettarlo per tutta la durata dell’affitto.

 Cessazione dell’affitto

La cessazione del contratto di affitto, sia per cause naturali che patologiche, comporta la retrocessione del complesso aziendale al concedente. Questo complesso, al momento della restituzione, potrà includere, almeno in parte, beni e rapporti diversi rispetto a quelli originariamente conferiti.

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